東京23区中古億ション化理由

東京23区の中古マンションが億ション化している主な理由は、新築マンション価格の高騰が中古市場で波及したこと、新規供給物件の減少、実需と投資の両面からの強い需要が重なっているためです。具体的には、建築コストの上昇・海外からの投資・都心部への人口集中による需要増・再開発による資産価値上昇が背景にあります。

［主な要因］

1．新築価格の高騰が中古市場を押し上げている

・2025年7月時点で、東京23区の新築マンション平均価格は1億3532万円に達しました。

・資材費・人件費の高騰や投資需要が新築価格を押し上げています。

・新築が高騰することにより、その価格水準を基準に中古物件の価格が高騰します。

2．実需と投資需要の分厚い需要

・実需：東京への人口流入が続き、都心部への居住ニーズが高い状態です。

・投資：値上がりを期待した投資家・富裕層による投資需要が都心部やタワーマンションに集中しています。

・相続税対策や資産形成のための不動産への資金流入も需要を支えています。

3．新規供給の減少

・東京23区内では、再開発等で新築マンションが供給されていますが、建設コスト増・土地不足等から供給戸数が減少傾向にあります。これにより、新築マンションの代替として中古マンションへの需要が高まっています。

4．再開発による資産価値の上昇

・都心部では、大規模な再開発プロジェクトが進行しており、再開発エリア内や周辺の物件は資産価値が向上してます。

5．共働き世帯（パワーカップル）の増加

・パワーカップル夫婦2人の収入を合算することで住宅ローンを組みやすくなった高所得層が都心部の高額な中古マンションを購入するケースが増えています。

6．海外からの投資需要

・特に都心部では海外の投資家による購入が活発で、高値での取引が行われています。

7．中古リノベーション人気

・新築と比べて価格が抑えやすい中古マンションを購入し、自分好みにリノベーションする需要が高まっています。築年数が経った物件でも高値で取引される要因となっております。